Die Beurteilung und Abwägung der Stadt Trier bezüglich der Bebaubarkeit dieser Fläche erfolgt ohne komplexe Betrachtung der Gesamtsituation; es werden Lösungen und Argumente für einzelne, derzeit akute Probleme dargestellt, ohne jedoch die umfassenden Auswirkungen und Konsequenzen für die weitere Entwicklung ausreichend zu berücksichtigen. Herausragendes Beispiel hierfür ist der kurz vor Abschluss stehende Flächennutzungsplan 2030, der gegebenenfalls für den Bereich des Hofgutes extreme Veränderungen und Beeinträchtigungen bedeutet. Diese Problematik ist hier gesondert dargestellt.

Weitere städtebauliche Kritikpunkte sind im Folgenden erläutert:

Denkmalschutz

Die Stadt sagt:

  • denkmalgeschütztes Hofgut stellt wichtige Rahmenbedingung für  städtebauliche Planungsaufgaben in dessen Umfeld
  • 30 m Abstandskorridor gewährleistet eigenständigen Charakter des Hofguts
  • selbst mit einer ca. 20m breiten Erschließungsstraße für das Neubaugebiet „Brubacherhof“ bleiben 10m Reservefläche, die als „Umgebungsschutz“ für das Hofgut ausreichend sind
  • Rheinischer Verein für Denkmalschutz und Landschaftspflege lehnt eine Bebauung grundsätzlich nicht ab, fordert aber eine sorgfältige, ausgewogene und integrative Planung

Wir sagen:

  • das Hofgut ist seit 1997 als Kulturdenkmal klassifiziert, dazu gehört auch ein Umgebungsschutz
  • freie, unverbaute Landschaft gehört zur Charakteristik eines landwirtschaftlichen Hofguts
  • 30m breite Trasse, die neben dem Hofgut „frei“ gehalten wird, dient der Erschließung des von der Verwaltung favorisierten Neubaugebietes „Brubacherhof“; sie stellt also keinen Freiraum oder Grünzäsur im Sinne des Denkmalschutzes dar, sondern hat lediglich Verkehrsfunktion
  • Beauftragung eines Generalunternehmers und Art der Ausschreibung (Funktionalausschreibung, keine individuelle Planungsleistung) lässt wenig Spielraum zur Umsetzung der Forderung des Rheinischen Vereins für Denkmalschutz und Landschaftspflege. Ein Bezug der geplanten Architektur zum Hofgut im Hinblick auf Gestaltung, Gliederung und Maßstab erfordert zielgerichtete, individuelle Planung. Diese Mindestanforderung an eine städtebaulich tragbare Lösung spiegelt sich in der bisherigen Art der Durchführung in keiner Weise wieder.
Fazit: Das Hofgut erfährt mit der geplanten Flächenaufteilung und Bebauung keinerlei Würdigung seines Status als Kulturdenkmal!

Ortseingang/Ortsbild

Die Stadt sagt:

  • 30m breite Trasse zur Erschließung des Neubaugebietes „Brubacherhof“ sind mehr als ausreichend, andere Wohnsammelstraßen im Stadtgebiet haben einen geringeren Querschnitt
  • Verkehr kann bei Realisierung der Maßnahme „Brubacherhof“ in verträglicher Form sowohl für das Hofgut als auch für die geplante Bebauung abgewickelt werden

 Wir sagen:

  • ein auf die absolute Breitenangabe reduzierter Vergleich von Straßenquerschnitten ist nicht zielführend, da die besondere Situation des Hofguts – Landschaftsbezug – und die Charakteristik der „Gartenstadt Mariahof“ mit großzügiger Durchgrünung und entsprechenden Abstandsflächen eine individuelle Beurteilung erfordert
  • durch die enge Trassenführung erhebliche Belastung sowohl des Hofguts als auch für die Wohnqualität in den geplanten Neubauten neben dem Hofgut bei erwarteten ca. 5000Fahrten/Tag aus dem Neubaugebiet „Brubacherhof“mit ca. 4000 Einwohnern
  • Hofgut ist Namensgeber und damit identitätsstiftend für den Stadtteil
  • Hofgut prägt mit seiner Erscheinung den Ortseingang und die einzige Zufahrt zur Gartenstadt Mariahof und Trebetastarße, ebenso die Zufahrt eines möglichen Neubaugebietes „Brubacherhof“
Fazit: Die Erscheinung des Hofguts als Namensgeber an der einzigen Ortszufahrt Mariahof muss hervorgehoben und unterstrichen werden. Die Doppelbelastung in nächster Nähe durch Bebauung und Erschließung „Brubacherhof“ steht dem entgegen!

Städtebauliche Entwicklung

Die Stadt sagt:

  • Bereich um das Hofgut kommt lediglich eine Verbindungs- und Gelenkfunktion zu
  • Ortsmittelpunkt von Mariahof ist und bleibt Bereich um Kirche, Ladenpassage und Grundschule
  • zur Zeit der Entstehung der Gartenstadt Mariahof standen auf der Fläche Wirtschaftsgebäude des Hofguts, was für eine Wiederbebauung spricht
  • kein Schutz vor Bebaubarkeit durch gültigen Bebauungsplan BMa1 und dessen Vorgänger BH 20

Wir sagen:

  • durch die exponierte Lage kann hier ein neuer „Ortsmittelpunkt“ der Ortsteile Gartenstadt, Trebetastraße und Brubacherhof entstehen
  • Entwicklungmöglichkeiten als Ausgangspunkt für Naherholung FFH-Gebiet „Mattheiser Wald“ und Panoramarundweg Mariahof
  • die zur Entstehungszeit vorhandenen Wirtschaftsgebäude waren zum Abriss vorgesehen um den im Siegerentwurf des bundesweiten Wettbewerbs zur Entwicklung der Gartenstadt von Prof. Kühn gewünschten und gebührenden Abstand der Siedlungsbebauung zum Hofgut zu schaffen; Abriss erfolgte erst Anfang der 70er Jahre, da sie als Notkirche und Notkindergarten bis zur Fertigstellung der eigentlichen Gebäude genutzt wurden, daher keine Rechtfertigung zur Wiederbebauung
  • die Nichtaufnahme der Fläche in den BMa1 und damit der Lückenschluss zum Bebauungsplan Trebetastraße kann nur das Ergebnis mangelnder vorausschauender Entwicklungskonzepte sein
Fazit: Das städtebauliche Entwicklungspotential dieser Fläche bleibt bewusst ungenutzt – im Gegenteil werden nun im Schnellverfahren und aus einer momentanen, selbstverschuldeten Notlage heraus (mangelnde Investitionen in sozialen Wohnungsbau in den letzten 20 Jahren) kurzsichtig Fakten geschaffen, die keinen weiteren positiven Entwicklungsspielraum zulassen. Städtebauliche Entwicklung erfordert Weitsicht und Visionen – nicht nur Verwaltung und kurzfristig gedachte Beseitigung von Missständen!

Rahmenrichtlinien und planungsrechtliche Festsetzungen

Die Stadt sagt:

  • Rechtsgrundlage der Bebaubarkeit der Fläche ist §34 BauGB, bauen im unbeplanten Innenbereich, da die Fläche als „Baulücke“ erscheint; weitere Bedingungen aus §34 sind ebenfalls erfüllt, auch, dass das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird
  • kein Widerspruch zum Bebauungsplan BMa1, da die Fläche außerhalb dessen Geltungsbereichs liegt und dieser nur Aussagen über innerhalb seiner Grenzen liegende Flächen festlegen kann
  • kein Widerspruch zu Aussagen des Stadtteilrahmenplans, da die darin geforderte Grünzäsur zwischen Hofgut und Siedlungsbebauung, wenn auch in geringerem Maß, erhalten bleibt und als ausreichend erachtet wird

Wir sagen:

  • erhebliche Beeinträchtigung des Ortsbilds am Ortseingang durch die geplanten Häuser an dieser exponierten Stelle
  • Widerspruch zum BMa1, der das Ursprungskonzept der von außen nach innen höhenmäßig ansteigenden Bebauung expliziet bestätigt, indem weiterhin in der westlichen Wolkerstraße (Ortsrand zum Gut hin) 1-geschossige Bauweise festgesetzt ist, während gegenüber in der Straße nun 2-geschossig gebaut/aufgestockt werden darf. Die geplante 3-geschossige Bebauung widerspricht demzufolge dem Entwurfskonzept, dass selbst dann berücksichtigt werden sollte, wenn die Fläche außerhalb der Grenzen des BMa1 liegt.
  • gemäß BMa1 ist eine weitere Außenentwicklung unerwünscht; diese Festsetzung kann sich nur auf außerhalb der Grenzen des BMa1 liegende Flächen beziehen, da alles andere Innenentwicklung wäre. Der Argumentation der Stadt, dass es sich aufgrund der Lage zwischen zwei gültigen Bebauungsplanflächen  um einen unbeplanten Innenbereich nach §34 BauGB handelt – d.h. um eine Innentwicklung – und somit keine Außenentwicklung stattfindet, kann nicht gefolgt werden. Im Sinne des BMa1 ist es aufgrund der Bebauungsplangrenzen eine unerwünschte Außenentwicklung.
  • selbst bei Beurteilung als Innenentwicklung, handelt es sich bei der geplanten Maßnahme nicht um eine im Bebauungsplan festgesetzte „moderate und behutsame“ Innenentwicklung
  • Widerspruch zum Stadtteilrahmenplan, da hier neben der Erhaltung der Grünzäsur auch „die offene Freifläche vor und zwischen dem Gutshof und der Siedlung zu erhalten“ ist. Bei Umsetzung des Neubaugebietes „Brubacherhof“ kann auch nicht mehr von einer Grünzäsur gesprochen werden, durch die hierfür erforderlichen Erschließungsmaßnahmen handelt es sich dann höchstens um eine „Verkehrsflächenzäsur“
  • Widerspruch zum Landschaftsplan 2011, da hier die Freihaltung der Landschaftsbrücke und der Grünzäsur für diesen Bereich expliziet gefordert wird und diese Fläche zur „Sicherung und Erlebbarkeit des Gutshofs Mariahof mit umgebenden Grünflächen und Entwicklung als attraktiver Ausgangspunkt für Naherholung“ von Bebauung freizuhalten ist.
Fazit: Die von der Stadtverwaltung selbst erarbeiteten Rahmenrichtlinien und Planungen werden nicht eingehalten und berücksichtigt. Für den Bürger stellt sich spätestens hier die Frage, welchen Sinn dann diese Planungen haben und worauf man sich als Bürger noch verlassen kann!

Infrastrukturelle Versorgung

Heizwerk: Der Ortsbeirat bat die Verwaltung zu prüfen ob die neuen Häuser an das Fernheizwerk angeschlossen werden.

Die Stadt sagt:

  • „Unserer Kenntnis nach reicht die Leistung des Heizkraftwerkes in Mariahof nicht aus, um zusätzliche Wohnungen zu beheizen. Die Anlage wird darum über eine eigene Heizanlage verfügen“ (Antwortschreiben von Baudezernent Ludwig v. 17.03.2016 auf den Prüfantrag des OBR).

Wir sagen:

  • diese Aussage ist falsch
  • laut Auskunft der Stadtwerke Trier reichen die Kapazitäten des Fernheizwerks Mariahof sogar aus, um ein mögliches Neubaugebiet Brubacher Hof zu versorgen (Voruntersuchung zur städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Brubacher Hof, Arbeitsfassung Stand 16.12.2015, Pkt. 2.7.1, S. 37).
  • Kosten für die Verlegung der erforderlichen Leitungen dürfen kein Grund sein, sich aus der bestehenden Solidargemeinschaft auszuschließen
  • „Anschlusszwang“ aller Mariahofer Haushalte an die Fernwärmeversorgung, d.h. keine Ausnahme für die Stadt als Bauherr
Fazit: Im Sinne der Solidargemeinschaft und aus umweltpolitischen Gesichtspunkten gibt es keine Alternative zum Anschluss der Häuser an das Fernheizwerk. Gerade im Hinblick auf ein sehr wahrscheinliches Neubaugebiet „Brubacher Hof“ sollten im Sinne der Nachhaltigkeit die notwendigen Leitungen schon jetzt bis zu den neuen Gebäuden verlegt und diese dann durch Fernwärme versorgt werden. Alles andere entspricht keiner vorausschauenden Planung, die sowohl von Baudezernent Ludwig als auch Oberbürgermeister Leibe propagiert wird!

Vorgehensweise der Stadt

  • durch äußerst knappe und eng beieinanderliegende Sitzungstermine war keine wirkliche Auseinandersetzung zur Entscheidungsfindung möglich (erste öffentliche Information und Ortsbeiratssitzung an einem Abend, nur eine Woche später entscheidende Stadtratsitzung!)
  • Bürger haben keine Möglichkeit des konstruktiven Mitwirkens
  • Verflechtung des Problems der Sanierung der städtischen Sozialwohnungen in Mariahof, die schon seit sechs Jahren im Raum steht, mit der geplanten Bebauung am Hofgut; beide Themen haben grundsätzlich nichts miteinander zu tun!
  • gemeinsamer Beschluss der Bebauung am Hofgut und im Bereich BU14 Tarforst/Filsch bei grundsätzlich anderen rechtlichen Voraussetzungen: BU14 rechtswirksamer Bebauungsplan, Mariahof Anwendung von §34 BauGB, dieser Paragraph ist äußerst dehnbar und lässt viel Spielraum, eine geordnete städtebauliche Entwicklung muss damit in Frage gestellt werden.
  • Reduzierung jeglicher Diskussion auf den sozialen Aspekt
Fazit: Aus heutiger Sicht sollte diese Entscheidung, die unter dem immensen Druck der Flüchtlingszuströme entstanden ist und der mittlerweile stark abgenommen hat, noch einmal überdacht und gegebenenfalls revidiert, zumindest aber vertagt werden können.
Die Vermischung der unterschiedlichen Themen und Ausgangslagen ist politisch geschickt, in der Sache aber nicht korrekt, ebenso die absolute Herausstellung des sozialen Aspektes – der grundsätzliche Mangel an bezahlbarem Wohnraum -, die jegliche objektive Diskussion im Keim erstickt!
Es gibt Alternativen!

 

 

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